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2020/06/13

南门酒吧街项目投资方案

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酒吧街在一个现代化城市里扮演着十分醒目的角色,每当入夜,百业打烊的时候,那些留恋今天不忍入睡的人们总要找一个地方快乐、放松、聚会,暂时离开繁琐的日间杂务,尽情的享受自己想要的生活。


城市的管理者也希望能有这样的酒吧街,让这个城市变得更繁荣、更多元、更吸引人,对于大都数喜欢城市生活的人来说,“酒吧街”我可以不去,但是不能没有,无论城市的夜色如何安静,一定要有那样一个地方随时以快乐的氛围等着自己。




济南期待有一条酒吧街很久了,原来的省体、趵北、植物园等地方都曾经有点那个意思一闪而过,但这些地方由于没有整体经营的思路和运营机制,逐渐随着城市的发展消失了。




南门酒吧街的开发既是一个纯市场化的商业运营项目,同时更是济南的一个文化发展项目,其中包含了济南人与济南访客对城市变迁的遐想。项目以轻资产形式运营,重在策划和整合各种有意思的人和事到这条小街上来,为更多人提供轻松懈意的空间,让济南的夜生活变得更加多元而精彩。


本项目的开发将本着循序渐进的方式进行,通过强力的前期运营逐步将济南“中央娱乐区”的概念推出水面,在政府的指导和帮助下,与区域内众多娱乐企业共同发展,以期形成济南的夜生活风景线。


01
项目综述


南门酒吧街项目位于济南南门大街与所里街交汇处路北(泉城广场东南角),酒吧街规划打造数十家酒吧、居酒屋以及红酒会所。此次推出的标的物为南门大街所里街一二层沿街商铺,打造酒吧街街区商业,建筑总面积约2800平方米,投资方式为整体租赁后分租运营(相当于二房东项目)。




酒吧街计划分割数十间商铺,这数十家酒吧由西向东连接成线,正好连接在洲际、香格里拉、索菲特等酒店群之间,大多数酒吧的单个面积并不大,计划随着发展逐渐将周围的建筑容纳进来,并且在自然蔓生中通过多种手段使其按照酒吧街的业态去发展。


本着实事求是的态度循序渐进,最终与周围众多已经经营多年的酒吧、迪厅及商业场所融为一体,形成济南的“南门娱乐片区”。


02
项目资本方案

项目名称:南门酒吧街

项目地点:济南南门大街与所里街交汇处路北

投资总额:320万元

每股额度:投资总额每5%为1股,总共20股

发起方认筹:128万元

发起方占额度:40%(发起方托底)

投资人待认筹:192万元

占总标的比例:60%


03
项目资金使用表





04
项目商业模式


酒吧街沿街商铺产权单位为泉城大酒店,项目运营方以低租金整体租赁酒吧街沿街商铺,按照既定的商业业态以及各酒吧对建筑的需求,进行统一的建筑改造、包装设计、绿化改造、灯光形象等,再分散出租给各个商户,以实现租金的升值闭环。





05
酒吧街业态规划

本项目所租赁的建筑主体主要是沿街上下两层,基于泉城大酒店产权集中的优势特点,运营管理公司在业态规划的基础上,根据不同业态的营业需要对各家商铺的空间作出重新规划。


重新规划后,酒吧街的商铺空间形态更佳丰富,同时也增加了许多大面积铺位,其中既有一楼独立门厅二楼大面积的设计,同时为了一些品牌的需要,还增加了部分一楼大面积不带二楼的奢侈空间户型。相对来说,这样的设计更容易招商,提高投资回报率。





06
酒吧街“夜态城市”

美国布朗大学的教授戴维・威尔曾做了一个调查,在晚上从卫星看地球表面的照明分布,得出的最终结论是“一个地区夜晚灯光亮度与城市经济繁荣(GDP)成正比”。由此,繁荣“夜经济”是未来城市发展的重要方向。


南门酒吧街在现有房屋基础上,计划通过合理空间规划,引入十余间风格各异,又具有特色的酒吧。这些独立酒吧消费人群定位、产品结构等可与泉城路附近已有的大型酒吧相互呼应,形成针对各年龄层、各消费层次的“业态城市”中心。通过专业项目运营团队的运作,将周边有效资源引入南门酒吧街,从而形成“南门娱乐区”。




07
周边直径3公里调研


南门酒吧街项目位于济南南门大街与所里街交汇处路北(泉城广场东南角),这个位置可以说是济南夜生活潜在的高点,目前已经是各种夜场集中的核心区域,也是济南晚上十点之后人最多的地方。



周边商圈

酒吧街项目直径3公里内包含3大商圈,分别为泉城路商圈、大观园商圈、英雄山商圈,其中泉城路商圈为距离最近最大的商圈:济南泉城广场美丽汇、恒隆广场、贵和购物中心、世贸广场、芙蓉街等共52个购物中心。


周边星级酒店

酒吧街项目周边直径3公里范围内星级酒店总数79个,其中五星级酒店6家(泉城大酒店、索菲特酒店、香格里拉酒店、蓝海御华等)、四星级酒店29家(舜耕山庄、南郊宾馆等)


周边写字楼

酒吧街项目周边直径3公里范围内,写字楼数量264处,其中包括世贸国际广场写字楼、历下银座大厦、时代广场、齐鲁国际大厦等。


周边餐饮

酒吧街项目周边直径3公里范围内,餐饮总数2814个,包括城南往事、老牌坊等。


整体项目地价评估


项目优势分析


运营优势

项目运营团队——济南凯瑞城企业管理咨询有限公司,是一家以商业地产运营为核心的集团化公司,近十年来,成功运作了数十条美食街区,儿童产业、金融产业街区,致力于商户孵化、商户包装、品牌设计、装修设计、运营指导等一系列商户服务,为项目的成功运营提供一站式基础支持。



租金优势

本项目以低价整体租赁后,对业态进行重新业态定位后,引入专业团队运营化整为零,高价租出,获取租差收益,预计本项目未来收益稳健可期!



区位优势分析


酒吧街项目位于南门大街与所里街交汇处,紧邻泉城大酒店、索菲特、香格里拉酒店,周边商脉成熟,各阶层消费人群集中,其中19岁至24岁占比27.5%,25岁至35岁占比15%,年轻群体占比较大,而酒吧消费人群年轻人占大多数。周边居民区326处、写字楼263处、休闲娱乐868处。


南门酒吧街位置可以说正是济南夜生活那个潜在的高点,目前已经是各种夜场集中的核心区域,也是济南晚上十点之后人最多的一个点。



机遇优势

济南期待有一条酒吧街很久了,原来的省体、趵北、植物园等地方都曾经有点那个意思一闪而过,但这些地方由于没有整体经营的思路和运营机制,逐渐随着城市的发展消失了。


随着济南市发展,越来越需要在文化导向上破局,政府扶持政策越来越全面,并得到政府肯定。


精准定位优势

简述一:通过对南门酒吧街的整体形象包装和推广,尽快形成传播力量,快速拉动潜在消费市场。


简述二:在现有面积基础上尽量减小单个酒吧面积,通过各种管理方法控制运营成本。随着市场的认知扩大,逐渐以租赁的方式扩大本项目的实际经营面积。


简述三:完善街区运营平台,以平台优势力量整合各类公共资源,包括媒体传播、组织各种小型文艺活动、对接国际酒商资源、监督假酒慎入以及对街区外围环境进行改造升级等活动,通过集合效应拉动市场,完成单个酒吧无力完成的力量。


酒吧街项目整体定位清晰,以静吧、小体量酒吧、居酒屋、红酒会所等业态组成,且目标客户群明显。




街区亮化优势

南门酒吧街项目所在的正是济南市最繁华的路口之一,而这一个街区长期被沿街绿化带所隔离,处于“灯下黑”的状态,所以长期被消费者忽略。作为未来济南夜生活最热闹的位置,本条街区的灯光亮化工作至关重要。


标志性亮化:计划在得到原物业业主使用许可的情况下,分别租用韩国城小熊形象雕塑和泺源大街人防停车场入口,分别设计制作两个南门酒吧街标志性灯光形象雕塑,同时也标示着酒吧街的人行和车行入口。


植被亮化:打造绿植的夜间灯亮工程,能在夜间视觉上连成一片,使酒吧街的气氛能和来往人流相互交织形成新的城市夜间景观风貌。


建筑亮化:为了丰富街区夜间色彩,计划拆除原位于主体建筑二楼平台的整体广告版,为各家酒吧的形象设计提供鲜明的展示空间,届时形象各异酒吧亮化将为整体环境带来繁华靓丽的城市夜色。



街区亮化:项目计划将本街区打造成为一条灯光走廊,通过各种悬挂灯艺布置,使得酒吧街整体成为一条灯管的流线,为整个片区带来更靓丽的一条明丽流线。



接泊停车优势

为了打造酒吧街更加舒适的环境,南门酒吧街计划取消道路停车,而以两个专用停车场分别服务于不同停车类别。其中,紧邻泺源大街的停车场通过整体租赁取得使用权,暂称壹号停车场,该停车场计划专门设计出租车及网约车等候区。同时,对各类出租车辆进行统一秩序管理,避免各类纠纷活着影响交通的时间发生。