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2019/02/27

投资沙龙丨如何更好的切入商业地产投资?

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2018年3月3日,合火会员受邀来到合火投资者俱乐部,参加主题为“2018年商业地产股权投资的新商业漫谈”投资沙龙。合火投资者俱乐部孙智军首先感谢大家到来,向大家介绍了合火在2017年所做的成功项目,分享了2018年合火整体发展规划及工作重点;同时表示2018年合火将会继续加大为会员提供优质品牌实体项目,特别是如商业地产、长租公寓、便民菜市场等资产支持性项目。


最后,孙智军表示合火将秉持“保护投资者利益”为核心价值观,继续严谨、透明、稳健地开展实体店铺的股权投资。棣晟资产王絮飞先后从近年来商业地产投资领域案例介绍、国家政策、投资条件、居住环境、思想转变及风险六个方面介绍了济南商业地产未来投资前景,并与到场会员共同讨论商业地产投资中的各种问题。王絮飞分析道,目前国家对住宅市场调控的目的是把大量的投资、投机客挤出住宅房市场,让住宅房的价格回归到理性,而商业地产不在政策调控的范围之内。


商业地产投资需要你不断提升自己的视野广度和深度,要求你能够准确发现商业地产的价值洼地,并具备良好的区域价值潜力的判断能力,同时还要知道何时是投资最合适的介入点和退出点;目前,济南商业地产投资的一大投资条件,是交通对未来的区域经济的影响,地铁上盖经济、高架快速路的社会与经济效益、高铁站周边经济都是利于商业地产发展的投资条件,多轨交汇的呈发散性的区域的商业地产价值潜力尤其大;


讨论中,大家达成了一个基本共识:在现在商业地产投资里,我们投资者真正需要的并不是你一定要有大量的资金,而是应当转变投资思维,投资商业地产不要认为自己是在买房子,而是要将自己看作为一个商业地产运营者来思考,思考这个商业地产项目在经过专业商业运营之后是否能具有足够的增值空间。


马力先生对商业地产投资做了一个生动比喻,将一个商业地产项目看成一份蛋炒饭的制作过程:一份米饭价值2元钱,厨师加上油、葱花、鸡蛋、火腿之后,就变成一碗价值20元的蛋炒饭,前后价值之差全在于厨师手中的“运营”能力,商业地产投资的真谛就在于此;商业地产投资取胜的关键在于①准确找到价值被低估的项目;②在项目正处于价值攀升初期时进入;③资金投入后,需要专业的商业运营公司进行运营管理;④待商业、物业进入成熟运营之后,通过多种渠道从资本市场退出;


针对很对人利用金融杠杆来投资这件事,合火建议大家谨慎使用金融杠杆,不要利用借贷来投资,因为这样投资会带来潜在的流动性风险;同时,合火投资者俱乐部采用股权投资的方式投资商业地产,将闲置资金投入项目,对项目采取封闭式的运营管理,这样就能大大减小投资上潜在的流动性风险。